Ликбез для собственников жилья

Бывшему нанимателю отдали жилплощадь в собственность. Он очень доволен. Рад. Однако от перемены мест слагаемых сумма не меняется, это всем известно со школы. И в частной квартире продолжают течь трубы, обваливаться стены и буянить барабашки. А искореняются эти недостатки по-прежнему передовым социалистическим методом - заменой меньшей беды на большую, для отвлечения. Новому собственнику это нравится меньше и меньше. И постепенно в его голову закрадывается мысль: "А дальше-то что? Как мне уберечь родной дом от родных жэковцев? Как мне самому управлять собственностью? Или не самому?"

15 июня 1996 года вступил в действие "Закон о товариществах собственников жилья", после чего начала интенсивно создаваться нормативная база для успешного вторжения современных методов управления на российскую территорию. Сегодня мы поговорим о двух основных понятиях этой базы - кондоминиум и товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), потому что даже спустя столько лет они известны далеко не всем.

Кондоминиум. Этим загадочным словом наречен единый комплекс недвижимости - собственно недвижимость (дом, гаражи, хозяйственные постройки и т. п.), земля, на которой эта недвижимость находится, и всевозможная техническая начинка (инженерные сети и прочее). Иными словами, часть целого находится в собственности физических или юридических лиц, муниципалитета или государства (это сами квартиры и иные помещения), а остальное является общим имуществом и находится в общедолевой собственности (по закону собственников в кондоминиуме не должно быть менее двух). Каждый домовладелец имеет право доли на общее имущество пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности, и такую же долю ответственности. Этой общедолевой собственностью и надо грамотно управлять. Закон позволяет домовладельцам на общем собрании выбрать один из трех способов управления.

Способ 1. Если в доме не более четырех владельцев, они могут заключить договор об управлении кондоминиумом между собой. В этом случае получается ТСЖ без образования юридического лица.

Способ 2. Каждый квартировладелец заключает свой договор с ГЖУ. Но в этом случае дом находится ни на чьем балансе. Что может получиться из ничейного дома, каждый знает.

Способ 3. Образование ТСЖ, имеющего "ласковое" юридическое лицо и нежного управляющего. Вся работа ТСЖ строится в соответствии с уставом и осуществляется правлением. Устав и правление утверждаются общим собранием домовладельцев.

ТСЖ может заниматься хозяйственной деятельностью для получения дополнительного дохода к суммам обязательных платежей жильцов дома. Под этой деятельностью может скрываться все что угодно: сдача помещений в аренду, обслуживание дома, работа с ценными бумагами (правда, в связи с недавними событиями вкладывать деньги в государственные бесценные бумаги не рекомендует МВФ, но это в конце концов личное дело каждого уважающего себя ТСЖ), использование фасадов и крыш для размещения рекламы и прочее. Полученные такими разнообразными способами доходы должны идти на выполнение уставных задач, то есть направляться непосредственно на облагораживание кондоминиума. В этом случае надо различать управление ТСЖ (т. е. принятие властных распределительных решений) и управление кондоминиумом (т. е. управление имуществом, в том числе и коммерческое).

Одно из самых главных преимуществ ТСЖ - свобода выбора подрядчиков для эксплуатации и обслуживания дома. Существуют достаточно веские основания утверждать, в том числе и на реальных фактах, что уход от монополии ГЖУ позволяет выполнить две важные задачи - сэкономить деньги и получить гораздо лучшие эксплуатационные услуги одновременно. Эффективность средств на порядок выше. Сбывается извечное желание русского человека – найти хорошего хозяина. Пусть даже и в отдельно взятом доме.

Теперь поговорим о проблемах. Их, как можно догадаться, зная историю России, достаточно. Существует три основные группы проблем. Первая связана с так называемыми "трудностями роста". ТСЖ для нас дело новое, слово кондоминиум даже выговорить не каждый сможет. В связи с этим существует масса противоречий, шероховатостей и трудностей, вызванных как новизной и нераспространенностью рассматриваемого явления, так и объективным непониманием отдельных граждан и целых организаций самой сути происходящего. Вторая группа проблем вытекает из объективного отсутствия квалифицированных специалистов по управлению таким сложным хозяйством. Третью группу проблем можно назвать искусственно созданной. Она включает в себя, прежде всего, бюрократические хаос и бездумность.

Кроме таких чисто нормативных и административных проблем существует масса других. Например, по закону участие в кондоминиуме и членство в ТСЖ дело исключительно добровольное. И если ваша упрямая соседка с первого этажа ложится грудью против идеи передать умирающий дом из рук немощного муниципалитета под заботливую опеку нарождающемуся классу собственников, то ее можно лишь пожалеть. Она не понимает важности момента и не вполне осознает все произошедшие за последние годы события. И все. Применить к ней меры дисциплинарного воздействия, а тем более грубую физическую силу нельзя. Посадят вас, а не ее. От такого рода вредителей, как ваша склочница-соседка, может предохранить только механизм, дающий право переселения маргинальных граждан из одного дома в другой, с одновременным въездом в будущий кондоминиум "подкованной" молодежи.

Еще одна проблема связана с тем, что не все жители нашего славного города способны обеспечить себе достойное существование сами. Кондоминиум, где проживает много льготников, обречен на мучительное разложение, так как средств для эксплуатации требуется немало, а дотаций самим льготникам не хватает на самое необходимое из необходимого. Что уж говорить о доме.

Не рекомендуется также создавать ТСЖ в домах, где менее 100 квартир. Это экономически нецелесообразно. Слишком мало жильцов и, соответственно, слишком большие среднедушевые расходы. Лучше разделить сумму выплат на как можно большее количество жильцов. Это будет политически верно.

И наконец, крайне невыгодным стало бы создание ТСЖ в доме, технический износ которого выше 30%. При современном уровне технологий, зарплат и производительности труда в России результат не оправдает средств. Проще построить новый дом.

Юлия Борина